การซื้อที่ดินผ่านวิธีการประมูล
เขาว่าดีกว่าถือเงินสดหรือเล่นหุ้น ?

                 วันที่ 10 มีนาคม 2007 มีโอกาสไปร่วมงานประมูลที่ดินในเขตแคลิฟอร์เนียภาคใต้ งานนี้จัดโดยบริษัท Ashwill Associates และบริษัททำหน้าที่ประมูลคือ Hansen Auction & Realty สถานที่คือ The Embassy Suites เลขที่ 11767 Harbor Blvd.,Garden Grove, CA 92840

                ครั้นไปถึงก็ลงทะเบียนเพื่อรับเอกสารเป็นสมุดรายละเอียดของที่ดินซึ่งนำออกประมูลเช่นที่ตั้ง,ขนาดเนื้อที่,ราคาและอื่นๆนับตั้งแต่รายการแรกจนถึงรายการสุดท้าย

                เมื่อได้เวลาคุณ William Hugron ประธานบริษัท Ashwill ก็ขึ้นมากล่าวถึงรายละเอียดว่าทำไมการลงทุนที่ดินจึงดีกว่าการเล่นหุ้นหรือฝากเงินไว้ในธนาคาร เพราะหุ้นมีขึ้นมีลง  ส่วนเงินสดในธนาคารก็จะมีอัตราเงินเฟ้อเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่นปีหนึ่งหากเงินเฟ้อ 3 % เงินของเราถืออยู่ 100 ก็จะเหลือ 97 ดอลลาร์เป็นต้น หรือหากลงทุนพันธบัตรต้องใช้เวลานาน

                แต่ทว่าที่ดินนั้นมีแต่ราคาจะขึ้นเพราะที่ดินในแคลิฟอร์เนียภาคใต้ไม่ว่าจะเป็นแอล.เอ. เคาน์ตี้,ออเรนจ์, ริเวอร์ไซด์ เริ่มหมดแล้วเพราะอัตราการเพิ่มของประชากร ดังนั้นก็ต้องขยับขยายออกไปอีก

ทาง ซานเบิร์นนาดิโน เคาน์ตี้เช่นทางด้านBarstow, Edward AFB  ยังพอเหลืออยู่

                ประโยชน์ที่จะตามมาก็คือสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้เมื่อผ่อนที่ดิน  และยังเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตให้กับลูกหลานที่จะไปเข้าเรียนคอลเลจ บางคนซื้อที่ดินในเขตห่างไกลหรือชนบท เขาอาจจะนำไปทำรีสอร์ตส่วนตัวเพื่อเดินป่า,ล่าสัตว์หรือพักผ่อนในช่วงสุดสัปดาห์ก็ได้เช่นกัน

                ที่ดินที่นำมาประมูลกว่า 70 รายการนั้นแตกต่างกันไปทั้งขนาด,ราคา บางแห่งเนื้อที่ 320 เอเคอร์  อยู่เมือง Baker , San Bernardino County ราคาเริ่มประมูลที่ 190,000 ดอลลาร์ (จากที่เคยเสนอขาย 310,000 ดอลลาร์)  หรือที่ดิน 8,250 ตางรางฟุตที่ Hollywood Hills, L.A. ราคาประมูลเริ่มที่ 70,000 ดอลลาร์(จากราคาที่เคยเสนอขาย 1 แสนดอลลาร์)

                บริษัทยังได้แนะนำให้ไปศึกษาที่ดินที่จะเสนอประมูลด้วยตาตัวเอง รวมทั้งศึกษาจากสำนักงานประเมินทรัพย์สิน (County Assessor’s office ) City Planning, Engineering & Building Dept., Utility Co. และอีกมากมายเพื่อว่าซื้อไปแล้วบางแห่งจะมีถนนเข้าไปเมื่อใด หรือจะมีการก่อสร้างใหญ่ๆในบริเวณรอบๆหรือไม่

                 การประมูลเริ่มขึ้นคุณ Maurice N.Hansen นักประมูลมืออาชีพก็จะนำสินค้าเล็กๆน้อยๆ 3 ชิ้นมาเป็นตัวอย่างการประมูลเพื่อให้เกิดความคุ้นเคยต่อคนที่ไม่เคยประมูลมาก่อนเพื่อให้เห็นว่ามีการ Bid กันอย่างไร คนพูดจะพูดเร็วเหมือนเราเห็นในหนังหรือทางทีวี. โดยจะมีผู้ช่วยอยู่ฟลอร์ด้านล่าง คอยดูว่าใครจะเสนอราคาเท่าใด เรียกว่าเกทับกันไปเรื่อยจนสิ้นสุด คนที่เสนอราคาสูงสุดไม่มีใครเสนอต่อก็ได้ไปครอง เป็นต้น

                ท่านต้องซื้อแคชเชียร์เช็คไปด้วย 5,000 ดอลลาร์สั่งจ่ายในนามเราเองเพราะหากประมูลไม่ได้ก็ไม่ต้องจ่ายให้ใครเอากลับเข้าบัญชีของเรา   หากประมูลได้ทางบริษัทผู้ประมูลก็จะมีบริษัทเงินกู้มารอ อาทิเช่นวันนั้นมี Washington Mutual ,First Equitable Financial มารอให้กู้ บางท่านอาจจะจ่ายเงินสดเลยก็ได้ในกรณีที่ประมูลได้ 15,000-20,000 ดอลลาร์ แล้วแต่สะดวก

                หากประมูลได้ต้องใช้เงินเป็นหลายหมื่นหรือแสนดอลลาร์ขึ้นไป เราก็คงต้องกู้จากสถาบันการเงิน เขาก็พร้อมจะเช็คเครดิต เงื่อนไขก็คือต้องวางดาวน์ 30 % ขแองที่ดินที่ประมูลได้ ดอกเบี้ย 8 % ผ่อนหมดภายใน 5 ปี หรือหากจะจ่ายก่อนอายุเงินกู้ได้ไม่ต้องเสียค่าปรับ  โดยจะมีบริษัท Title และบริษัท Escrow มาคอยบริการ  ซึ่งเอสโครว์จะปิดภายใน 30 วัน

                การซื้อขายก็เหมือนกับเราซื้อบ้าน จะนำ Broker ของเราไปช่วยดูให้ก็ได้  เพียงแต่ว่าบางทีเราไม่ได้ไปศึกษาที่ดินที่จะซื้อจึงศึกษาได้ไม่ละเอียดหรือทั่วถึง แต่รายละเอียดในสมุดก็จะบอกไว้ว่าเป็นที่ดินประเภทไหนอย่างไร  

                เป็นความรู้อีกด้านหนึ่งแก่ผู้ต้องการไปประมูล ทราบว่าบริษัทจะนำที่ดินจากแคลิฟอร์เนียภาคใต้มาเปิดประมูลทุก 3 เดือน ซึ่งเราก็ติดตามข่าวคราวเพื่อให้ผู้สนใจลงทุนทางด้านนี้รับทราบ ท่านอาจจะติดต่อบริษัท Ashwill Associates ได้ที่เบอร์โทร.ฟรี 1-888-886-9059 หรือเข้าไปดูเว็บไซท์ที่

www.AshwillOC.com  บริษัทตั้งอยู่เมือง Newport Beach โทร.949-751-3131 หรือมี E-mail: LandAuction@AshwillOC.com

                ในวันนั้นยังมีโอกาสได้พบกับคุณนิต้า พิเชษฐวณิชย์โชค ปัจจุบันคุณนิต้าเป็นประะานบริษัท NP International เป็นบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน ตั้งอยู่เมือง Cerritos โทร.562-865-1136

ตอนนี้ก็ให้คำแนะนำด้านต่างๆเป็นการให้องค์ความรู้แก่ผู้ต้องการลงทุน

                คุณนิต้าได้ให้ความรู้เพิ่มเติมว่าการซื้อที่ดินต้องดูกันหลายแบบเช่นที่บอกว่า Land Lock หรือที่ดินตาบอด,ที่บริเวณนั้นต้องใช้ร่วมกันหรือไม่กับคนอื่นๆ พวกโบรคเกอร์ที่ขายที่ดินจะรู้ดีเพราะมีความชำนาญมากกว่าโบรคเกอร์ขายบ้าน

                “เราจะมีการประชุมกันทุกวันพฤหัสบดีเพื่อจัดหาที่ดินมาเตรียมการประมูล เวลาประมูลเราก็รับทั้งประชาชนทั่วไปและโบรคเกอร์ที่จะเข้ามาซื้อเพื่อนำไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนำไปขายต่อ”คุณนิต้าเล่าให้ฟัง

                พร้อมกับยกตัวอย่างว่าบางคนไปประมูลที่ดินมาราคา 5,000 ดอลลาร์ แต่เป็นที่ดินเนินเขา หน้าผา ทำอะไรไม่ได้ หรืออย่างเช่นเจ้าของที่ดินรับมรดกมาแถว Lake Elsinor แม้ว่าจะเป็นที่ดินดีสวยงาม แต่จะต้องถมที่อีก 15 ฟุต แล้วมันก็ไม่คุ้ม  และบางแห่งที่ดินนั้นเคยใช้เป็นที่ทิ้งขยะซื้อมาได้ 2 ล้าน แต่ซิตี้ไม่ยอมเพราะต้องใช้เงินในการ Clean up ถึง 5 ล้านดอลลาร์ยังงี้  ต้องดูให้ดี

                คุณนิต้ายังเล่าว่าเรื่องการซื้อที่ดินยังจะต้องไปศึกษากับซิตี้เพราะเทศบัญญัติของแต่ละซิตี้แตกต่างกัน บ่อยครั้งที่ออกมาใหม่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เช่นบริเวณ Napa Valley แต่ก่อนกฎบอกว่าที่ดิน 20 เอเคอร์สร้างบ้านได้ 1 หลัง แต่กฎใหม่ 40 เอเคอร์สร้างบ้านได้หนึ่งหลังเพราะเขาต้องการอนุรักษ์ไม่ให้สภาพแวดล้อมแออัด เมืองนี้เป็นเมืองทำไวน์ 

บางแห่งเช่นที่ Lancaster มีการเปลี่ยนโซนใหม่ที่ดิน 2 เอเคอร์สร้างบ้านได้ 1 หลัง เพราะมีปัญหาเรื่องน้ำ  หากคนเข้าไปมากๆน้ำไม่พอใช้เป็นต้นจึงต้องจำกัด  (เรื่องนี้เห็นทีจะจริงเพราะชาวบ้านหลายแห่งในเขตเมืองแฟลกสต๊าฟ รัฐอริโซน่าก็กำลังรณรงค์ต่อต้านไม่ให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปปลูกบ้านเพิ่มขึ้นเพราะปัญหาแหล่งน้ำ เรื่องยังอยู่ในระหว่างการต่อสู้กัน)

                คุณนิต้าบอกว่าการจะลงทุนที่ดินต้องศึกษาด้วยตัวเองให้ดีและปรึกษาโบรคเกอร์ที่ขายที่ดินโดยเฉพาะ พวกนี้จะมีความชำนาญมากกว่าโบครเกอร์ซื้อขายบ้านธรรมดา

                การลงทุนเป็นของดีแน่นอน  แต่ปัญหาตามมานั้นที่ดินดังกล่าวจะมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นในระยะสั้นหรือไม่ ถ้าหากถูกปล่อยทิ้งไปเรื่อยๆไปซื้อไว้ทำอะไรไม่ได้ก็ไม่เกิดประโยชน์เพราะเงินไปจม เรื่องนี้ต้องศึกษาเกี่ยวกับ Infrastructure ของบริเวณนั้นด้วย  บางแห่งซื้อไปแล้วไม่มีถนนเข้าถึง นี่คือปัญหาใหญ่   แต่อย่างไรก็ตามหากมีทรัพย์สินไว้ในครอบครองจะทำให้ทุกคนอุ่นใจ ขาดเหลือนำออกขายเมื่อยามจำเป็นได้เช่นกัน