อสังหาริมทรัพย์ : แนวโน้ม
ตลาดบ้านในสหรัฐปี 2008

รายงานนี้เป็นการเขียนโดย เลส คริสตี้ นักเขียนของ CNNMoney.com  ที่กล่าวถึงภาวะอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านในสหรัฐอเมริกามุมมองปัจจุบันที่จะนำไปสู่อนาคตในปี 2008-2009 ซึ่งปัจจุบันตลาดบ้านถือได้ว่าราคาลดลงมาก ข้อเขียนเหล่านี้นำข้อมูลพื้นฐานมาจาก Moody's Economy.com  ทราบว่าเฉลี่ยราคาบ้านลดลงประมาณ 20 % ในช่วงที่ผ่านมา และคาดกันว่าบ้านเดี่ยว(single-family homes)มูลค่าจะลดลงเฉลี่ย 13 % จากปัจจุบันไปจนถึงปี 2009

                จากการสำรวจบ้านในเขตนครหลวงหรือ metro areas 381 เมืองในจำนวนนี้ 80 เมืองราคาตกลงเป็นเลข 2 หลัก โดยเฉพาะในเขตของรัฐแคลิฟอร์เนียและฟลอริด้าซึ่งก่อนหน้านี้ตลาดบ้าน”หวือหวา”มาก

                สาเหตุสำคัญมาจากดอกเบี้ยอสังหาริมทรัพย์ด้อยค่าหรือ the subprime มีปัญหาส่งผลกระทบไปทั้งอุตสาหกรรม  ตลาดบ้านที่ราคาตกมากที่สุดมีดังนี้ Punta Gorda รัฐฟลอริด้า ราคาตก 35.3 % ตามด้วยเมือง Stockton แคลิฟอร์เนียลด 31.6 % เมือง Modesto แคลิฟอร์เนีย 31.3 % เมือง Fort Walton Beach รัฐฟลอริด้า 30.4 % และเมือง Naplesรัฐฟลอริด้า 29.6 %

                ส่วนเมืองอื่นๆที่ราคาบ้านลดประกอบด้วย Ocean City รัฐนิวเจอร์ซี่ 24.9 % เมือง St. George, รัฐยูท่าห์ 21.8 % เมืองGrand Junction รัฐโคโลราโด้ 18.9 % เมือง Atlantic City รัฐนิวเจอร์ซี่ 18.6 % และวอชิงตัน ดี.ซี.ลดลง 18.4 %

                สำนักงานสำรวจประชากรสหรัฐ(The Census Bureau)รายงานว่าปัจจุบันมีบ้านว่างเพื่อรอขายอยู่ทั่วประเทศ 2.1 ล้านหลัง เป็นเหตุให้เจ้าของบ้านรวมทั้งบริษัทขายบ้านต้องการลดราคาเพื่อปล่อยบ้านออกให้เร็วที่สุด  ภาวะดังกล่าวส่งผลกระทบไปยังการสร้างบ้านใหม่ จากการสำรวจเมือเดือนพฤศจิกายน 2007 พบว่าบ้านใหม่มีการก่อสร้างเพิ่มเพียง 1.187 ล้านหลังถือว่าเป็นอัตราก่อสร้างที่ต่ำสุดในรอบ 16 ปี   

                การสำรวจยังพบว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของสหรัฐ (GDP)ประมาณ 1 % ในปี 2007 และจะกระทบมาถึงปี 2008 อีก 1.5  %

                กล่าวโดยสรุปภาวะอสังหาริมทรัพย์อาจจะฟื้นตัวในช่วงต้นปี 2010 ต่อไปเป็นตัวเลขของการตลาดที่แบ่งออกเป็นจุดต่างๆ เหมาะในการใช้คำนวณหรือวางแผนอนาคตว่าใครจะอพยพโยกย้ายไปอยู่ที่ใดหรือต้องการอยู่ในส่วนไหนของสหรัฐดังนี้

ตลาดบ้านแพงที่สุด 5 เมืองของสหรัฐ

Beverly Hills,CA เฉลี่ย $2,206,883

Greenwich, CT  เฉลี่ย $2,018,750

La Jolla, CA เฉลี่ย  $1,800,000

Santa Monica, CA เฉลี่ย  $1,785,000

Palo Alto, CA เฉลี่ย $1,687,000

                เบฟเวอร์ลี่ย์ ฮิลส์ ถือว่าบ้านแพงที่สุดในประเทศ บ้านขนาด 4 ห้องนอนเนื้อที่ 2,200 ตารางฟุตราคาเฉลี่ย 2.2 ล้านดอลลาร์ ผู้อยู่อาศัยเป็นดาราหนัง,ผู้ผลิตซอฟท์แวร์,เศรษฐีบ่อน้ำมันตะวันออกกลาง,แพทย์ผู้ผ่าตัดศัลยกรรมพลาสติก ฯลฯ(ข้อมูลจาก the Coldwell Banker Home Price Comparison Index)

ตลาดบ้าน 5 เมืองราคาไม่แพง

Killeen, TX เฉลี่ยหลังละ $136,725

Minot, ND เฉลี่ยหลังละ $139,033

Arlington, TX เฉลี่ยหลังละ $139,175

Canton, OH เฉลี่ยหลังละ $146,333

Muncie, IN เฉลี่ยหลังละ $150,000

                ข้อมูลจาก Coldwell Banker เช่นกันระบุว่าเมืองคิลลีน รัฐเท็กซัสลักษณะเดียวกับเบฟเวอร์ลี่ย์ ฮิลส์ที่เรียกว่า An "executive-type" ขนาด 4 ห้องนอน 2,200 ตารางฟุตราคาที่เมืองKilleen เพียง  $136,725 ซึ่งเท็กซัสยังมีพื้นที่อีกมากมายที่ยังไม่ได้นำมาก่อสร้างบ้าน อย่างไรก็ตามในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาประชากรเริ่มมีมากขึ้น ทำให้ราคาบ้านเริ่มเพิ่มขึ้นตามความต้องการ 

ตลาดบ้านใน 5 เมืองที่พอสู้ไหว

Kokomo, INรายได้เฉลี่ย $59,700  ราคาบ้านเฉลี่ย $97,000  

Indianapolis,IN รายได้เฉลี่ย $63,800 ราคาบ้านเฉลี่ย $117,000  

Bay City, MI รายได้เฉลี่ย $54,400 ราคาบ้านเฉลี่ย  $88,000  

Lansing, MI  รายได้เฉลี่ย $64,000 ราคาบ้านเฉลี่ย $105,000  

Davenport, IA รายได้เฉลี่ย $57,200 ราคาบ้านเฉลี่ย $87,000

                เมืองอินเดียนาโพลิส มียอดการซื้อขายบ้านในไตรมาสที่ 3 ของปี  2007 รวม 87.5 % โดยประชากรเมืองนี้รายได้เฉลี่ย 63,800 ดอลลาร์ต่อปี  ข้อมูลนี้ได้จาก Wells Fargo และ the National Association of Home Builders เมื่อนำมาเปรียบเทียบกันระหว่างราคาบ้านและรายได้ของประชากรถือว่าผู้คนมีความสามารถที่จะซื้อและอยู่อาศัยได้ไม่ลำบากแต่อย่างใด

ตลาดบ้าน 5 แห่งที่ผู้คนไม่อาจสู้ไหว

Napa, CA รายได้เฉลี่ย $75,800 ราคาบ้านเฉลี่ย $585,000  

Los Angeles,CA รายได้ $61,700 ราคาบ้านเฉลี่ย $515,000  

Salinas, CA รายได้เฉลี่ย $63,400 ราคาบ้านเฉลี่ย $520,000  

Santa Ana, CA รายได้เฉลี่ย $78,700 ราคาบ้านเฉลี่ย $585,000  

San Luis Obispo,CAรายได้ $64,200 ราคาบ้านเฉลี่ย $500,000  

จากข้อมูลของ Wells Fargo และ the National Association of Home Builders พบว่าในไตรมาสที่สามของปี 2007 บ้านในแอล.เอ.ขายเพียง 3.7 %แก่ครอบครัวที่มีรายได้ปีละ 61,700 ดอลลาร์  อย่างไรก็ตามอัตรานี้ถือว่ายังดีกว่าปีก่อนหน้าที่บ้านจำหน่ายเพียง 2 %  ขณะที่ในเขตนาป้า แวลเลย์ แคลิฟอร์เนียเมืองไวน์ยอดขายเพียง 3.3 % แม้ว่าประชากรจะมีรายได้เฉลี่ยปีละ 75,800 ดอลลาร์ ก็ตาม

ราคาบ้านเพิ่มมากที่สุด 5 เมือง

Bismarck, ND ราคาเฉลี่ย $161,600 ราคาบ้านเพิ่ม 15.3%

Salt Lake City,UT ราคาเฉลี่ย $246,700 ราคาบ้านเพิ่ม 14.1%

Yakima, WA ราคาเฉลี่ย $163,200 ราคาบ้านเพิ่ม 13.6%

Binghamton, NY ราคาเฉลี่ย $119,600 ราคาบ้านเพิ่ม 11.4%

Charlotte, NCราคาเฉลี่ย $220,100 ราคาบ้านเพิ่ม 11.0%

ข้อมูลนี้มาจาก National Association of Realtors พบว่าเมืองบิสมาร์ค รัฐนอร์ธ ดาโคต้า

ในรอบ 12 เดือนราคาบ้านเพิ่ม 15.3 %  อย่างไรก็ตามบ้านในเขตเมืองซาน โฮเซ่ รัฐแคลิฟอร์เนียเฉลี่ยราคาหลังละ 852,500 ดอลลาร์มีอัตรายอดเพิ่ม 9.4 % ถือว่าสูงสุดในอัตราบ้านราคาแพง

บ้านในเขต 5 เมืองที่ราคาลดลงมาก

Palm Bay, FL ราคาเฉลี่ย $182,400 ราคาบ้านลด 12.4%

Sacramento, CA ราคาเฉลี่ย $335,700 ราคาบ้านลด 10.5%

Sarasota, FL ราคาเฉลี่ย $287,400 ราคาบ้านลด 10.4%

New Orleans, LA ราคาเฉลี่ย $160,200 ราคาบ้านลด 8.2%

Hagerstown, MD ราคาเฉลี่ย $208,400 ราคาบ้านลด 8.0%

                ในไตรมาสที่สามของปี 2007 ราคาบ้านที่ Palm Bay  รัฐฟลอริด้าลด 12.4 %  นอกจากนี้บ้านที่อยู่ในเขต  Sun-Belt ถือว่าลดเกือบทั่วไปและยังลามไปยังเมือง Detroit, เมือง Hagerstown รัฐแมรี่แลนด์และเมือง Reno รัฐเนวาด้าอีกด้วย 

บ้านใน 5 เมืองราคาตกมากที่สุด

Punta Gorda, FL บ้านราคาลด 35.3%

Stockton, CA บ้านราคาลด 31.6%

Modesto, CA บ้านราคาลด 31.3%

Ft Walton Beach, FL บ้านราคาลด 30.4%

Naples, FL บ้านราคาลด 29.6%

                ข้อมูลนี้ได้จาก Moody's Economy.com ตลาดบ้านที่เมืองPunta Gorda รัฐฟลอริด้าลดมากที่สุด 35.3 % บ้านในเขตนี้ที่เรียกว่า  Sun Belt จะลดเฉลี่ย 13 % โดยทั่วไป

ประชากรเพิ่มมากสุด 5 เมืองของสหรัฐ

North Las Vegas, NV ประชากรเพิ่ม 11.9%

McKinney, TX ประชากรเพิ่ม 11.1%

Port St. Lucie, FL ประชากรเพิ่ม 9.9%

Cape Coral, FL ประชากรเพิ่ม 8.1%

Gilbert, AZ ประชากรเพิ่ม 7  %

                ข้อมูลนี้ได้จากสำนักสำรวจประชากรสหรัฐ(U.S. Census Bureau)พบว่าในปี 2006 ประชากรที่เมือง North Las Vegas รัฐเนวาด้าเพิ่มมากที่สุด 11.9 % สาเหตุเพราะลาส เวกัสเจริญเติบโตมากทำให้ประชากรกระจายไปยังเมืองรอบนอก ประชากรเมืองนี้เพิ่ม 20,000 คนมียอดรวม 200,000 คน

                ส่วนตัวเมืองที่มีประชากร 5 แสนคนขึ้นไปและอัตราเพิ่มมากสุดคือเมือง Ft. Worth รัฐเท็กซัส เพิ่ม 30,201 คนเป็น 653,320 คนหรือเพิ่ม 4.8%  

5 เมืองในสหรัฐปลอดภัยที่สุด 

Mission Viejo, CA ปลอดภัย -82.11%

Clarkstown, NY ปลอดภัย -80.96%

Brick Township, NJ ปลอดภัย -78.66%

Amherst, NY ปลอดภัย -75.44%

Sugar Land, TX ปลอดภัย -75.43%

                ความปลอดภัยนี้วัดกันจากอัตราอาชญากรรมของเมืองที่ต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยของประเทศ  ซึ่งเมือง

 Mission Viejo ถือว่าต่ำที่สุดในประเทศ หมายถึงมีความปลอดภัยมากที่สุด  เมืองนี้อยู่ทางใต้ของออเรนจ์ เคาน์ตี้ประชากร 1 แสนคน ข้อมูลนี้ได้จาก CQ Press  

เนวาด้ายอดยึดบ้านสูงสุดในปี 2007

                เมื่อวันที่ 29 มกราคม RealtyTrac Inc.ซึ่งตั้งอยู่เออร์ไวน์ รัฐแคลิฟอร์เนียรายงานว่าในปี 2007 ยอดการยึดบ้าน(foreclosure)ในสหรัฐสูง 79 % เมื่อเทียบกับปี 2006 โดยปีที่แล้วมีเจ้าของบ้าน 1.3 ล้านรายได้รับใบเตือนเรื่องบ้านจะถูกยึดหรือเพิ่มขึ้น 717,522 รายเมื่อเทียบกับปี 2006

ขณะเดียวกันมีบ้านอยู่ในขั้นตอนของการถูกยึดมีการยื่นเรื่องเข้าไป 2.2 ล้านราย โดยรัฐที่มีการยื่นเรื่องถูกยึดมากที่สุดประกอบด้วยNevada, Florida, Michigan และ California  

                รายงานข่าวกล่าวว่าในช่วงครึ่งแรกของปีนี้บ้านอาจจะถูกยึดเพิ่มขึ้นหากรัฐบาลไม่มีวิธีการเข้าไปช่วยเหลือแต่จะเป็นขั้นตอนปกติไม่ใช่แบบพรวดพราด สิ่งที่เกิดขึ้นเนื่องมาจากปัญหาเงินกู้อัตราดอกเบี้ยด้อยค่า (subprime mortgages)ซึ่งผู้กู้ด้วยดอกเบี้ยประเภทนี้จะต้องได้รับการปรับดอกเบี้ยขึ้นไปอีกในปีนี้และปี  2009  เมื่อภาวะราคาบ้านตกต่ำทำให้ผู้กู้ไม่อาจนำบ้านไปรีไฟแนนซ์ได้ หรือหาผู้ซื้อยากจึงส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปทั้งระบบ ทำให้เจ้าของบ้านที่ไม่มีเงินผ่อนพอต้องทิ้งบ้านให้ถูกยึด

RealtyTrac รายงานว่าเฉพาะธันวาคม 2007 เดือนเดียวยอดทำเรื่องบ้านถูกยึดเพิ่ม 97 % หรือคิดเป็น 215,749 หลังเมื่อเทียบกับธันวาคม 2006

รัฐเนวาด้าถือว่ามีอัตรายื่นเรื่องถูกยึดบ้านมากที่สุดโดยมี 3.4 % ของบ้านทั้งหมดถูกยื่นเรื่องยึดบ้านหรือมากกว่า 3 เท่าของอัตราเฉลี่ยทั่วประเทศ  ทั้งนี้มีบ้าน 66,316 หลังหรือเพิ่ม 200 % เมื่อเทียบกับยอดรวมของปี 2006

                รัฐฟลอริด้ามีบ้านมากกว่า 2 % เข้าสู่กระบวนการถูกยึด รัฐมิชิแกน 1.9 % แคลิฟอร์เนียมียอดรวมมากที่สุด 481,392 ได้รับการยื่นเรื่อง แต่เมื่อเทียบเป็นเปอร์เซนต์แล้วอยู่ในระดับ 1.9 %   ส่วนรัฐอื่นๆที่ตามมาเป็น 10 อันดับต้นประกอบด้วย Colorado, Ohio, Georgia, Arizona, Illinois และ Indiana.

                นายเอียน เชิร์พเพอธ์สัน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์แห่ง High Frequency Economics เปิดเผยว่าปัจจุบันมีบ้านใหม่ที่ยังขายไม่ออกเป็นอัตรา 9.6 เดือน( unsold home inventory)หรือมีบ้านอยู่มาก ประ มาณ 5 แสนหลังในสต๊อคที่ขายไม่ออก  อีกทั้งยอดขายก็ตกลงมา 26 % เมื่อเทียบกับปีที่แล้วนอก จากนี้ยังจะมีบ้านอีกจำนวนมากถูกยึดและถูกนำมาขายทอดตลาดในฤดูใบไม้ผลิของปี 2008 จะทำให้ราคาบ้านถูกกดต่ำลงไปอีก ....อ่านต่อ