----------------------------------------------คลิกที่รูปเพือดูรูปใหญ่------------------------------------------
สหรัฐอเมริกายุคปัจจุบัน
กำลังพูดถึงสังคมแห่งการยึดบ้าน
ปัจจุบันข่าวการยึดบ้าน(Foreclosures)ในสังคมอเมริกันเริ่มพูดกันหนาหูมากขึ้น เมื่อเจาะเวลาหาอดีตแล้วจะพบดังนี้
ประการแรก เราคงเคยได้ยินโฆษณาจากบริษัทปล่อยเงินกู้ว่าไม่ต้องวางดาวน์(Zero down)
ก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ปกติแล้วการซื้อขายบ้านในสมัยก่อนผู้ซื้อจะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย
10 % ด้วยระยะเวลาการผ่อนบ้าน 15-20-30 ปี แล้วแต่เครดิตของผู้ซื้อ
เครดิตของผู้ซื้อหมายถึงเมื่อคำนวณแล้วมีรายได้มากพอที่จะผ่อนเงินกู้จากธนาคารหลังจากวางดาวน์แล้วไปจนครบอายุเงินกู้หรือระยะเวลาการผ่อนบ้าน
ดังนั้นการซื้อบ้านในอดีตถือว่าคนจะเป็นเจ้าของบ้านได้ต้องมีเครดิตที่ดีมีรายได้พอสำหรับผ่อนบ้าน
ประการที่สอง ในระยะต่อมาเกิดการแข่งขันทางธุรกิจ ทั้งผู้ปล่อยกู้และคนขายบ้าน ไม่สนใจว่าบุคคลที่ซื้อจะมีเครดิตดีหรือไม่?
มีความสามารถในการผ่อนเงินกู้ตลอดอายุเงินกู้หรือไม่? จึงเกิดคำว่า
Zero down
ขึ้นมา เมื่อพบกับคำชักจูงเช่นนี้ถือเป็นแรงจูงใจอันสำคัญ เพราะคนเราเกิดมาชีวิตหนึ่งก็อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง เหมือนสโลแกนที่ว่าบ้านคือวิมานของเรา
บุคคลที่เครดิตไม่ดีเมื่อกู้เงินจะถูกสถาบันการเงินเรียกเก็บในอัตราที่แพงกว่าคนเครดิตดี เครดิตในที่นี้จะถูกวัดด้วยคะแนนเครดิต(credit score)ของบุคคลผู้นั้นหรือสถาบันนั้นๆ อาทิเช่นจากการรวบรวมประวัติ,การกู้ยืม,การผ่อนหนี้,การชักดาบหนี้,การทำล้มละลาย
ฯลฯ
สถาบันการเงินเช่นธนาคาร,บริษัทเงินกู้และบริษัทเครดิต
คาร์ดจะใช้คะแนนเครดิตมาเป็นมาตรวัดว่าบุคคลผู้นั้นมีค่าเท่าใดที่จะปล่อยให้กู้และในอัตราดอกเบี้ยเท่าใด
บริษัทที่จัดทำคะแนนเครดิต
ชื่อ the Fair Isaac Corporation เราจึงได้ยินคำว่า
FICO เมื่อจะซื้อบ้านส่วนใหญ่จะใช้คะแนนเครดิตของบริษัทนี้
และยังมีบริษัทอื่นๆอีกอาทิเช่น NextGen,VantageScore,
และ CE Score
ดังนั้นใครจะได้กู้เงินจำนวนเท่าใดและดอกเบี้ยอัตราใดจะต้องผ่านด่านอรหันต์เหล่านี้ก่อน
ตัวอย่างเช่น คะแนนเครดิตของบุคคบที่อยู่ในระดับ 760-850 (ธนาคารคิดดอกเบี้ย
6.153% ต่อปี)
คะแนนเครดิต 700-759 (6.375%) คะแนน 660-699 (6.659%) คะแนน
620-659 (7.469%) คะแนน 580-619 (9.383%) และคะแนนต่ำระดับ 500-579
(ดอกเบี้ย10.345%) จะเห็นได้ว่าหากเงินต้นที่กู้มาจำนวนเท่ากัน
คนที่มีเครดิตสูงสุดกับต่ำสุดจะใช้เงินผ่อนต่อเดือนแตกต่างกัน
ข้อนี้หากคนมีเครดิตต่ำก็มีโอกาสเพิ่มคะแนนเครดิตของตนได้เมื่อผ่อนไประยะหนึ่ง
จากนั้นเมื่อดอกเบี้ยลดลง นำบ้านออกรีไฟแนนซ์เพื่อเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยใหม่
เป็นต้น พวกนี้เรียกว่ากู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยตายตัว Fixed
rate
ประการที่สาม ปัญหาที่เกิดในปัจจุบันไม่ใช่เกิดเพราะบุคคลดังกล่าวข้างต้น แต่จะเกิดกับกรณีผู้กู้เงินประเภทต่างๆดังนี้
1.พวก Zero down
บุคคลเหล่านี้ไม่มีเงินดาวน์ แต่มีบ้านได้หมายความว่าจะต้องกู้ในอัตราดอกเบี้ยที่สูงหรือเรียกกันว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพ(Subprime mortgages home loans) หากท่านได้ยินคำว่า ซับไพรมก็คือความหมายนี้
Subprime มีเป้าหมายช่วยคนอเมริกันที่ไม่อาจซื้อบ้านให้มีบ้านได้
บุคคลเหล่านี้ประกอบด้วยคะแนนเครดิตต่ำ,มีงานทำไม่แน่นอน,รายได้ไม่มั่นคง
โดยไม่สนใจว่าในอนาคตบุคคลเหล่านี้จะมีความสามารถในการผ่อนต่อไปหรือไม่
สิ่งที่บริษัทโบรคเกอร์เงินกู้ได้คือค่า closing
loans จากนั้นสถาบันการเงินที่ปล่อยเงินกู้ก็นำ
เงินกู้เหล่านี้ไปขายต่อให้กับนักลงทุนในตลาดหุ้นเช่นเงินกองทุนบำนาญ,ธนาคาร ซึ่งนักลงทุนในตลาดหุ้นจะได้รับผลตอบแทนสูงและเสี่ยงต่ำ
ตราบใดที่เจ้าของบ้านยังมีความสามารถในการรีไฟแนนซ์หรือขายบ้านออกไปและยังได้กำไรตามมา
2.บุคคลที่ใช้อัตราดอกเบี้ยปรับตามการขึ้นลงของไพรมเรทเรียกว่าAdjustable rate mortgage(ARM) หากไพรมเรทลดลงก็ผ่อนเงินน้อย
และเมื่อไพรมเรทเพิ่มก็ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่ม
3.บริษัทเงินกู้หรือสถาบันการเงินยังเปิดทางให้ผู้กู้มีทางเลือกหรือเรียกว่า
Option ด้วยการจ่ายเพียงดอกเบี้ย(interest-only) หมายความว่าแต่ละเดือนจ่ายแต่ดอกเบี้ยตามยอดของเงินกู้หรือจ่ายขั้นต่ำได้เหมือนเราผ่อนเครดิต
คาร์ด โดยปล่อยเงินต้นค้างเติ่งไปเรื่อยๆ
ปัญหาที่ตามมา เมื่อผู้กู้จ่ายในอัตราขั้นต่ำ(minimum monthly)โดยไม่คำนึงถึงดอกเบี้ยที่เกิดตามมากับเงินต้น สถาบันการเงินจะนำดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นเข้าไปรวมไว้กับเงินต้นกลายเป็นมียอดหนี้เพิ่มขึ้นมาอีก แม้ว่าOption-ARMs
จะเปิดโอกาสให้ลูกหนี้จ่ายได้มากเท่าที่จะมากได้เพื่อลดยอดเงินต้นก็ตาม
แต่ผู้คนทั่วไปเลือกที่จะจ่ายอัตราต่ำสุด ในจำนวนนี้มีระหว่าง
80-90 % ของผู้กู้แบบ
Option-ARMs
สมมติว่าเงินต้น 250,000 ดอลลาร์ ผู้กู้จ่ายเงินขั้นต่ำไปเรื่อยๆในรอบ
1 ปีเขาจะมีหนี้เพิ่มระหว่าง 5,000-10,000 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับเทอมของเงินกู้
คิดในทางที่ดี หากมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น ก็จะทำให้บุคคลผู้นั้นมี equity บ้านมากกว่ายอดหนี้ แต่ปัจจุบันราคาบ้านลดลงประกอบกับยอดหนี้เพิ่มขึ้นจากดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินนำไปรวมเข้าไว้กับเงินต้น
บ้านบางหลังอาจมี equity ไม่พอที่จะจ่ายหนี้ที่ค้างอยู่ เจ้าของบ้านทำยังไง ทิ้งบ้านทันทีคือไม่ยอมผ่อนต่อไปและทำให้ธนาคารหรือสถาบันเงินกู้เข้ามายึด
คนที่ Zero down อพยพเข้ามาอยู่บ้านหลังแรก หมายความว่าแทบจะไม่มี equity เริ่มต้นเอาเลย
(การวางเงินดาวน์ 10-20 % ของราคาบ้าน ทำให้บ้านหลังนั้นเกิด
equity แก่เจ้าของแล้ว)
จากตัวเลขของบริษัทFirst American LoanPerformance ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยเรื่องเงินกู้พบว่า
ในห้วงปี 2005-2006 คนอเมริกันกู้เงินแบบซับไพรม 581 พันล้านดอลลาร์
เมื่อถึงเดือนพฤษภาคม 2007 บ้านของพวกกู้เงินซื้อแบบซับไพรมถูกยึดไปแล้วมูลค่าประมาณ
212 พันล้านดอลลาาร์
ห้วงเวลาเดียวกันนี้มีการกู้เงินแบบจ่ายดอกเบี้ยเท่านั้น
1.4 ล้านล้านดอลลาร์ ในจำนวนนี้มูลค่าบ้าน
325 พันล้านดอลลาร์หรือคิดเป็นบ้านกว่า 1 ล้านหลังถูกเจ้าหนี้ยึดบ้านไปเรียบร้อยเพราะไม่มีเงินผ่อน
เมื่อมีการยึดบ้านมากขึ้น
ธนาคารซึ่งเคยปล่อยเงินกู้แก่บริษัทเงินกู้เพื่อซื้อบ้าน ประกาศหยุดให้เครดิต
จึงทำให้บริษัทหลายแห่งปิดกิจการลอยแพคนงานมากขึ้น ผลกระทบนี้ยังทำให้เกิดภาวะเงินฝืดในระบบ
ประเทศมั่งคั่งและมีระบบเศรษฐกิจใหญ่เช่นสหรัฐ,ยุโรปและญี่ปุ่น
ต้องอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบ
ภายหลังจากเกิดเหตุการณ์เรื่องเงินกู้แล้ว
Washington
Mutual Inc.,(WaMu) ประกาศนโยบายใหม่ดังนี้ หากผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่า
680 และต้องการกู้เงิน(รีไฟแนนซ์บ้าน)ถึง 65 % ของมูลค่าบ้าน
เช่นบ้าน 100,000 ดอลลาร์ต้องการกู้ 65,000 ดอลลาร์ ผู้ขอกู้เงินจะต้องแนบเอกสารเกี่ยวกับบ้านที่ตนอยู่ไปด้วย
บริษัทอื่นๆอาทิเช่น Wells Fargo & Co., IndyMac Bancorp. และ National City Corp.,ประกาศนโยบายปล่อยกู้เงินประเภทเสี่ยงคือ 1.ไม่ปล่อยกู้ 2.เพิ่มอัตราดอกเบี้ย สาเหตุเพราะสถาบันการเงินเหล่านี้ได้รับเงินผ่อนจากลูกนี้ช้ารวมทั้งมีหลายรายธนาคารเริ่มส่งจดหมายไปเตือน(defaults)ว่าบ้านจะถูกยึดแล้วนะ
คริสโตเฟอร์ คาแกน ผู้อำนวยการวิจัยบริษัท First
American Corelogic แห่งเมืองซานตา
แอนนา รัฐแคลิฟอร์เนียชี้ว่าจะมีบ้านที่กู้ด้วย ARM 1.1 ล้านหลังคิดเป็นวงเงิน
325 พันล้านดอลลาร์ต้องถูกยึด อย่างไรก็ตามเมื่อยึดและนำออกขายทอดตลาดแล้วจะทำให้ยอดสูญประมาณ
112 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งถือว่าไม่มากนักหากเทียบกับเศรษฐกิจสหรัฐทั้งระบบที่ตกปีละ
ขนาด 12 ล้านล้านดอลลาร์(trillion)
ถือเป็นวัฎจักรทางธุรกิจ
ต้องได้รับความเจ็บปวดบ้าง แต่อย่างไรก็ตามประชาชนทั่วไปคงไม่มีปัญหาและบริษัทปล่อยกู้ก็ไม่มีปัญหามากนัก
Countrywide Financial บริษัทเงินกู้เพื่อซื้อบ้านขนาดใหญ่ของเอกชนในสหรัฐประเมินว่าตลาดบ้านในสหรัฐจะฟื้นตัวอีกครั้งต้องปลายปี
2009 ส่งผลให้ตลาดหุ้นกระเทือนอย่างหนัก
หากท่านผู้เป็นเจ้าของบ้านต้องการความช่วยเหลือไม่อยากให้บ้านถูกยึด
ให้ติดต่อเบอร์โทร.ฟรี 1-888-995-HOPE
(4673) พูดภาษาอังกฤษและภาษาสแปนิช เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรชื่อ
the Homeownership Preservation
Foundation ....อ่านต่อ
|
