อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา
กับประวัติศาสตร์ฉ้อโกงครั้งใหญ่
ภายหลังจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บูมอย่างมากเมื่อ 4-5 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดการฉ้อฉลตามมามาก
ตัวอย่างเช่นที่แอตแลนต้า รัฐจอร์เจีย นายฟิลลิป ฮิลล์ เชื้อเชิญผู้คนมาร่วมงานปาร์ตี้ในคฤหาสน์ราคา
1.9 ล้านดอลลาร์ จากนั้นให้คำสัญญาว่าเขาจะทำให้ทุกคนร่ำรวย
โดยทุกคนจะต้องให้ชื่อและประวัติเครดิตของตนเพื่อทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้
แต่ละคนจะได้รับเช็คคนละ 10,000 ดอลลาร์ทันทีเมื่อลงชื่อกับเขา
ต่อมาเครดิตของผู้ที่ร่วมลงชื่อเริ่มหายนะ บ้านนับพันๆหลังที่อยู่ในเขตมั่งคั่งหรือ Upscale properties ราคาตกและเริ่มถูกยึด ราคาบ้านตกลงมาและในที่สุดฟิลลิป
ฮิลส์ ก็ต้องเข้าคุก
นักวิเคราะห์สรุปกันว่าภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่บูมในช่วงที่ผ่านมาเป็นเพราะขาดมาตรฐานเรื่องการกู้ยืม
ทำให้เกิดความต้องการสูงและเป็นตัวขับเคลื่อนให้ราคาบ้านพุ่งขึ้นไป
จนนำไปสู่การฉ้อฉลเรื่องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในที่สุด
ไม่มีใครทราบแน่ว่าตัวเลขของการประกอบอาชญากรรมเหล่านี้มีเท่าใด
แต่เจ้าหน้าที่รัฐบาลเชื่อว่าจะต้องเพิ่มเป็น 10 เท่า นับตั้งแต่ปี
2000 เป็นต้นมา อัยการค้นพบคดีฉ้อโกงเช่นนี้ทั่วประเทศเช่นการส่งเงินปลอม(Sham transactions)การประเมินทรัพย์สินปลอม(Fraudulent appraisals)เกิดการเปลี่ยนมือเจ้าของบ้านและบ้านราคาสูงเกินมูลค่าอันแท้จริง บริษัทปล่อยเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อาจให้การคุ้มกันผู้กู้ยืมได้
นายฟิลลิป ฮิลล์ วัย 50 ปี ถูกพิพากษาเมื่อเดือนมีนาคม
2007 โดยเจ้าหน้าที่ถือว่าเป็นคดีฉ้อโกงอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุด
1 ในหลายคดีในประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาเพราะเกี่ยวเนื่องกับการขอกู้เงิน
400 ราย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เกือบ
100 ล้านดอลลาร์ และมีทนายความ,นักประเมินทรัพย์สิน,โบรคเกอร์อสังหาริมทรัพย์และคนอื่นประมาณ
120 รายเข้าไปร่วมอยู่ในแวดวงของการฉ้อโกงด้วย
กรณีของนายฟิลิป ฮิลล์ ไม่ใช่กรณีเดียวที่เกิดที่แอตแลนต้า
แต่ยังกระจายไปยังเมืองอื่นๆในทำนองเดียวกันอีกด้วย อาทิเช่นที่เมืองบรูมฟิลด์
รัฐโคโลราโด้ นายเจอรัลด์ สมอลล์ สามารถฉ้อโกงได้ 21.5 ล้านดอลลาร์นำไปซื้อเครื่องบินเล็ก
2 ลำ โดยใช้ข้อมูลของแต่ละคนที่ตกเป็นเหยื่อของเขาซึ่งลงโฆษณาหาผู้ช่วย
(คนที่จะไปช่วยต้องกรอกรายละเอียดส่วนตัวเพื่อสมัครงาน) ขณะนี้เขาถูกพิพากษาว่ามีความผิดเรียบร้อย
ที่แคนซัสซิตี้ เมื่อปี
2006
นายเบรนท์ ไมเคิ่ล บาร์เบอร์( Brent Michael Barber )ถูกตัดสินจำคุก 12 ปีฐานจ่ายเงินแก่คนที่มีรายได้น้อยรายละ 2,000 ดอลลาร์ จากนั้นก็ใช้ชื่อของพวกเขา
300 รายนำไปยื่นขอกู้เงิน
เมื่อปี 2005 ที่แจ้คสันวิลล์
ฟลอริด้า J.R.
Parker โบรคเกอร์ขายอสังหาริมทรัพย์และ Dale Beardsley ทนายความถูกตัดสินว่ามีความผิดในการฉ้อโกงโดยมีรายได้จากการโกงเป็นเงินสด 14
ล้านดอลลาร์,รถยนต์หรูหรา 6 คันและบ้าน
2 หลังมูลค่า 1 ล้านดอลลาร์
นายเดวิด นาห์เมียส์ อัยการสหรัฐผู้ดำเนินคดีนายฟิลลิป
ฮิลส์ กล่าวว่าการดำเนินคดีได้กระทำลงไปแล้ว แต่ความเสียหายต่างๆเกิดขึ้น
เพื่อนบ้านของเราต่างถูกทำลายลงและเงินก็หายไป
ในอาณาบริเวณแอตแลนต้าทั้งเจ้าของบ้านและคอนโดมิเนียม
เขตที่ถูกฉ้อโกงโดยแวดวงของนักฉ้อฉลเหล่านี้ เริ่มด้วยวิธีการสร้างกระแสราคาบ้านให้สูงเกินจริง เมื่อส่งคนไปประเมินก็ประเมินราคาสูงเพื่อจะทำให้กู้เงินได้ง่าย คนซื้อบ้าน(ที่ถูกต้องชอบธรรม)ก็รีบไปซื้อบ้านเพราะเชื่อว่าราคาบ้านเริ่มแพงขึ้น
แต่เมื่อวงแตก(ราคาบ้านไม่แพงจริง)ทุกคนก็หน้าแห้ง
เมื่อ 30 ปีมาแล้วคนอเมริกันส่วนใหญ่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านผ่านสถาบัน Savings-and-loan ซึ่งเดินตามกฎเกณฑ์ของการให้กู้ยืม แต่ปัจจุบันระบบการเงินของโลกเปลี่ยนไป ช่วยให้คนมีบ้านได้ง่ายจึงทำให้การกู้ยืมไม่ได้มาตรฐาน
แทนที่จะมีการเขียนสัญญาด้วยกระดาษซึ่งใช้เวลาหลายสัปดาห์ก่อนจะอนุมัติ แต่โลกยุคนี้เป็นโลกอิเลคทรอนิคสามารถเขียนขอกู้ผ่านอีเมลได้ง่าย
ทำให้คนอเมริกันยุคใหม่ประมาณ 70 % กู้เงินผ่านโบรคเกอร์อิสระ
ซึ่งโบรคเกอร์เหล่านี้จะได้เงินโบนัสพิเศษจากสถาบันการเงินหากสามารถดึงดอกเบี้ยให้สูงขึ้นได้
จากการเปิดเผยตัวเลขของบริษัท Wholesale Access เมืองโคลัมเบียพบว่านับตั้งแต่ปี 2000 เป็นต้นมามีโบรคเกอร์อิสระเกิดขึ้นอีกประมาณ
90,000 ราย กฎเกณฑ์ต่างๆเริ่มหละหลวม มี 18 รัฐไม่จำเป็นต้องตรวจสอบภูมิหลังของโบรคเกอร์ว่ามีประวัติอาชญากรรมติดตัวหรือไม่
Conference of State Bank Supervisors รายงานว่าโบรคเกอร์ส่วนใหญ่มีความซื่อสัตย์ แต่จะมีส่วนน้อยที่เข้ามาเป็นศูนย์
กลางของการฉ้อฉล
เมื่ออสังหารมิทรัพย์บูมก็เกิดความเปลี่ยนแปลงเรื่องการกู้ยืม โดยธนาคารไม่จำเป็นต้องถือครองด้วยตัวเอง
แต่นำมารวมกันเป็นเหมือน bonds แล้วจำหน่ายให้กับ Wall Street เมื่อบริษัทการเงินต้องการขอกู้เงิน
เพียงใช้รายละเอียดของผู้กู้เล็กน้อยเรื่องของรายได้ เช่นใบแจ้งภาษีประจำปีที่ได้รับกลับมาจาก
IRS หรือ tax
return บางรายบอกว่าทำงานของตัวเอง (self-employed)ก็กู้ได้ง่าย การปล่อยเงินกู้ด้วยวิธีการนี้จึงได้รับชื่อเรียกว่าเงินกู้ตอแหล
(liar
loans)
ยิ่งไปกว่านั้นบรรดาโบรเกอร์แข่งกันทำงานโดยเสนออัตราดอกเบี้ยเดียวกัน,อสังหาริมทรัพย์คล้ายกัน
แต่ว่าใครจะปล่อยกู้ได้รวดเร็วกว่าถือว่าเฉือนโบครเกอร์คู่แข่งได้เป็นดี
ดังนั้นการแจ้งรายได้ของผู้กู้ซื้อบ้านลักษณะนี้จึงเกิดการฉ้อฉลตามมา
โดยโบรคเกอร์ที่ได้รับคอมมิชชั่นพยายามผลักดันลูกค้าของตัวเองให้ผ่านการพิจารณา
ทำให้เกิดการฉ้อโกงได้ 2 ประเภท ดังนี้
ประเภทแรก เรียกว่าการฉ้อโกงบ้าน(Fraud
for housing) คนขอกู้เงินที่คุณสมบัติไม่ครบได้เข้าไปอยู่ในบ้านที่ตัวเองไม่อาจรับภาระผ่อนไหว
เพราะบางคนไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานรายได้ หรือบางรายแสดงแต่ก็เขียนคำเท็จลงไปในใบสมัครขอกู้เงิน
ซึ่งถือว่าเป็นความผิดทางอาญาระดับรัฐบาลกลาง(Federal crime)
ประเภทที่สองเรียกว่าการฉ้อโกงกำไร(Fraud for profit) วิธีการนี้กระทำกันเป็นระบบกล่าวคือนักฉ้อโกงฉวยโอกาสต่อระบบที่หละหลวม เช่นการว่าจ้างคนประเมินราคาให้ตีค่าบ้านสูงกว่ามูลค่าแท้จริง,คนซื้อบ้านบางรายยอมรับเงินเพื่อนำชื่อของตัวเองและประวัติเครดิตมอบแก่นักฉ้อโกงและทนายความผู้ทำหน้าที่ยืนยันการซื้อขาย
ช่วยกันตบตาธนาคารหรือสถาบันการเงินที่มืดมองไม่เห็นอะไรเลย เห็นแต่กระดาษที่ส่งมาให้ดู
กระทรวงการคลังสหรัฐรายงานว่าการฉ้อฉลด้านเงินกู้อสังหาริมทรัพย์จากปี
2002-2004 เพิ่มขึ้นเท่าตัวเกือบทุกปี ในปี 2006 กระทรวงการคลังได้รับรายงานว่ามีการฉ้อฉลเกิดขึ้น
37,313 ราย หรือนับเป็น 10 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2000 ตัวเลขนี้เป็นการรายงานเฉพาะสถาบันการเงินที่เข้าอยู่ในกฎเกณฑ์ควบคุม
แต่ไม่นับรวมบริษัทโบรคเกอร์ 53,000 บริษัททั่วประเทศ
กรณีของ Phillip Hill จากประวัติทราบว่าเขาเคยฉ้อฉลเรื่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ฟลอริด้าและที่อื่นๆโดยถูกจับได้
1 ครั้ง ต่อมาช่วงทศวรรษ 1990 เขาเดินทางมาแอตแลนตาจัดตั้งบริษัทต่างๆขึ้นมาหลายบริษัทอาทิเช่นWe Build Atlanta Inc., The Estate
Firm Inc., Estate Artistians of
Georgia Inc., Estates Atlanta Inc., เป็นต้น
พร้อมโครงการขนาดใหญ่ เขาเป็นคนพูดนิ่มสร้างบุคคลิกที่ดี จากนั้นแทรกตัวเข้าไปอยู่ในกลุ่มระดับนำของสังคม
จัดปาร์ตี้ ใกล้กับทำเนียบผู้ว่าการรัฐจอร์เจียดึงคนที่ต้องการซื้อบ้านมาพบ วิธีการของเขาก็คือการกู้เงินระยะสั้นจากเพื่อน,นักธุรกิจชั้นนำและนักกีฬา
ในกลุ่มของเขาจะทำหน้าที่ซื้อบ้านและขายไปยังคนซื้อที่เรียกว่าหนังหน้าไฟ(straw buyers) ซึ่งเขาว่าจ้างไว้
จากนั้นใช้การตีราคาบ้านสูงและขายออกไป โดยนำเงินไปจ่ายเงินกู้ระยะสั้นซึ่งพวกให้กู้ระยะสั้นได้กำไรจำนวนมาก
บ้านบางหลังราคา 1.9 ล้านดอลลาร์
เขาสามารถปั๊มมันขึ้นมาได้ 5.5 ล้านดอลลาร์ ผ่านการประเมินราคา
เมื่อรวมกับที่เขาปั๊มเงินวิธีนี้ทำให้เขามีเงินสดถึง 14.5 ล้านดอลลาร์
พวก Straw buyers ส่วนใหญ่จะถูกนำชื่อมาใช้เช่นนักศึกษา คนเหล่านี้ไม่รู้ด้วยซ้ำไปว่านายฟิลลิป
ฮิลล์ ทำอะไรกับชื่อและเครดิตของพวกเขา บางรายเซ็นรวดเร็วไม่รู้ด้วยซ้ำว่าเซ็นไปเพื่ออะไร
ส่วนใหญ่เชื่อว่าพวกเขาจะเป็นเจ้าของบ้านตามชื่อโดยมีนายฮิลส์
เป็นผู้ดูแลและให้คนอื่นเช่าเพื่อนำเงินมาจ่ายเงินกู้รายเดือน
ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้เกิดอะไรกับบ้านส่วนใหญ่ บ้านบางหลังก็ถูกถอดอุปกรณ์อำนวยความสะดวก( appliances)ออกไป
เมื่อเรื่องแดงขึ้นปรากฎว่าบ้านประมาณ
300 หลังกำลังอยู่ในขั้นตอนของการถูกยึด
บริษัทที่ให้กู้เงินมารู้ภายหลังว่าไม่ได้มีการตรวจสอบเบื้องต้นของใบขอกู้เงินที่นายฮิลส์
ยื่นขอกู้มา ทำให้สูญเงินไปประมาณ 41 ล้านดอลลาร์ เงินจำนวนนี้บางส่วนรับผิดชอบโดยหน่วยงานของรัฐที่ชื่อว่า Fannie Mae และ Freddie
Mac
Bruce H. Morris ทนายความของฮิลล์โต้แย้งในศาลว่าฟิลลิป ฮิลล์ ไม่ทราบว่ารูปแบบธุรกิจของเขานั้นผิดกฎหมาย
แต่คณะลูกขุนไม่ยอมรับ โดยตัดสินว่านายฮิลล์มีความผิดเมื่อวันที่
14 มีนาคมรวม 166 กระทงในข้อหาฉ้อโกงและฟอกเงิน คดีนี้ยังไม่ได้มีการระวางโทษ แต่ผู้พิพากษาธอมัส
แธรส กล่าวว่าฮิลล์กำลังมองหาที่พักผ่อนตลอดชีวิตของเขาในคุก อย่างไรก็ตามทนายความกำลังเตรียมยื่นอุทธรณ์
จำเลยในคดีนี้ยังประกอบด้วยกลุ่มที่ถูกโยงอีก 9 รายอาทิเช่นนักประเมินราคาทรัพย์สิน,เอเยนต์อสังหาริมทรัพย์,ทนายความ,
ในจำนวนนี้ 13 รายให้การรับสารภาพ ส่วนพวกหนังหน้าไฟหรือ straw
buyers ประวัติเครดิตของเขาเสียหายทันที
คนที่เจ็บมากที่สุดคือคนซื้อบ้านที่แท้จริง เพราะบ้านนับพันหลังกำลังอยู่ในขั้นตอนของการถูกยึด
อีกทั้งมูลค่าบ้านก็เริ่มดำดิ่งลง
สรุปแล้วก็คือการใช้เล่ห์เหลี่ยมต้มตุ๋นคนทั้งระบบ ใครทำผิดจึงต้องได้รับโทษตามกฎหมาย
ดังนั้นใครจะมาขอชื่อและประวัติเครดิตของท่านไปใช้โปรดระมัดระวังให้ดี
ที่สร้างมา 20-30 ปีอาจ มลายสิ้นไปในพริบตา ....อ่านต่อ
|
